Ich möchte eine Wohnung für 200.000 Euro verkaufen. Um weniger Grunderwerbssteuer zahlen zu müssen, schlägt der potenzielle Käufer vor, dass nur ein Kaufpreis von 150.000 Euro beurkundet wird. Den Rest möchte er vor dem Notartermin in bar übergeben. Soll ich mich darauf einlassen?

Wahrscheinlich ahnen Sie schon, dass die Antwort „nein“ lautet. Was Ihnen der Kaufinteressent vorschlägt, stellt bei ihm eine Steuerhinterziehung dar, die deutliche strafrechtliche Folgen haben kann – für ihn, aber auch für Sie.

Wohnungskauf: Klipp und klare Steuerhinterziehung

Bei einer solchen Art von „Deal“ sind verschiedene Punkte zu unterscheiden. Schauen wir zunächst einmal auf Ihr Gegenüber:

Er würde als Käufer bei der Erklärung der zu zahlenden Grunderwerbssteuer einen falschen Betrag angeben, nämlich den im Kaufvertrag (150.000 Euro) und nicht den wahren Kaufpreis von 200.000 Euro.

Er „spart“ – besser: hinterzieht – damit rund 3250 Euro Steuern (6,5 Prozent Grunderwerbssteuer in Nordrhein-Westfalen auf 50.000 Euro). Kommt dies heraus, muss er die Steuer nachzahlen samt einer saftigen Strafe.

Schwarz­geld­ab­re­de: Immobilie kommt nicht automatisch zurück

Sie als Verkäufer können sich wegen einer Beihilfe zur Steuerhinterziehung strafbar machen, denn Sie wirken ja aktiv daran mit und können dafür auch verurteilt werden. Also noch einmal: Aus strafrechtlicher Sicht kann ich Ihnen nur dazu raten, hier nicht mitzumachen. Bekommt der Notar vorher von den Umständen Wind, darf er den Kaufvertrag übrigens nicht beurkunden.

Nun meinen manche Verkäufer, sie könnten sich trotzdem auf so etwas einlassen. Wenn es schiefgeht, so der Gedanke, bekommen sie ihre Immobilie ja wieder zurück, weil der vorher geschlossene Notarvertrag wie eine Schwarzgeldabrede zu behandeln und daher nichtig sei.

Doch Vorsicht: Damit kann man gründlich danebenliegen. Der Bundesgerichtshof (BGH) als oberstes Zivilgericht macht es sich nämlich nicht ganz so einfach, wie sich aus einem aktuellen Urteil vom 15. März (Aktenzeichen V ZR 115/22) ergibt.

Grundstück: Kaufverträge bleiben wirksam

Darin prä­zi­siert der BGH seine Recht­spre­chung zur Wirk­sam­keit von Ver­trä­gen bei Schwarz­geld­ab­re­den. Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge sind dem­nach nicht grund­sätz­lich nich­tig, wenn bei der Be­ur­kun­dung ein ge­rin­ge­rer Preis an­ge­ge­ben wurde, um Steu­ern zu hin­ter­zie­hen. Bei Werk­- und Dienstver­trä­gen hat ein anderer Senat des BGH schon mehr­fach an­ders ent­schie­den. Hier gehe es um klassische Schwarzgeldgeschäfte, die der Steuerhinterziehung dienten.

Wenn Schwarzgeldabreden im Spiel sind, steht die Wirksamkeit des zugrundeliegenden Vertrags infrage. Der BGH hat nun klargestellt: Anders als bei Dienst- oder Werkverträgen bleiben Grundstückskaufverträge wirksam. Erwägungen des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit seien hierauf nicht übertragbar, so das Gericht. Anders liege es nur, wenn die Steuerhinterziehung der einzige Zweck des Rechtsgeschäfts sei, was aber in der Regel nicht der Fall war.

Als Verkäufer nicht auf Tricks einlassen

Im entschiedenen Fall hatten die Parteien beim Kaufpreis geschummelt, um einen Teil der Grunderwerbsteuer zu hinterziehen. Sie ließen ihren Vertrag notariell beurkunden, der Kaufpreis im beurkundeten Kaufvertrag fiel niedriger aus, als die Parteien tatsächlich – mündlich – vereinbart hatten. Der Restbetrag wurde in bar gezahlt. Genau das Szenario, das Sie schildern. Der Käufer wurde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

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Sandra Liermann

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Der BGH urteilte, der Käufer sei wirksam Eigentümer geworden. Zwar sei der beurkundete Kaufvertrag mit dem geringeren Kaufpreis als Scheingeschäft nach Paragraf 117 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nichtig, weil er so nicht geschlossen werden sollte. Jedoch war der BGH der Auffassung, dass der mündlich geschlossene Vertrag mit dem tatsächlichen Kaufpreis wirksam sei.

Der ohne notarielle Beurkundung bestehende Formfehler werde durch die notariell erklärte Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch geheilt. Die Sicherheit beim Grundstücksverkehr geht hier also dem nichtigen Vertrag vor. Der Käufer, der im Grundbuch steht, bleibt demnach Eigentümer. Auch daraus ergibt sich: Lassen Sie sich als Verkäufer nicht auf Tricks ein. Sie spielen damit ein gefährliches Spiel.

Dieser Text ist eine Folge unserer Rechtskolumne „Recht & Ordnung“. In dieser Serie schreiben die Staatsanwältin Laura Neumann (Düsseldorf), die Kölner Strafrechtsprofessorin Frauke Rostalski sowie die Rechtsanwälte Thomas Bradler (Verbraucherzentrale NRW, Leiter Markt und Recht), Martin W. Huff (ehem. Geschäftsführer der Rechtsanwaltskammer Köln), Tony Rostalski (Partner der Frankfurter Kanzlei Rettenmaier) und Christian Solmecke (Partner der Kölner Medienrechtskanzlei WBS.Legal). In ihren Kolumnen geben sie Auskunft zu oft kniffligen Fragen des Rechts, können aber keine Rechtsberatung bieten oder in konkreten Fällen den Gang zu einem Anwalt ersetzen. Haben Sie eine Frage an unsere Experten? Dann schreiben Sie uns eine Mail an: recht-und-ordnung@kstamedien.de